巴西的房产代币。是债权，不是产权。

巴西房产代币通常是什么

“代币”一词涵盖法律上截然不同的东西。你拥有什么，由法律文件决定，而不是由区块链决定。

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   对发行方的债权

   大多数代币赋予你从发行公司收取款项的权利——租金分成、售价分成或固定回报。你是该公司的债权人。公司一旦倒闭，除非文件给了你担保，否则你只是无担保债权人。

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   项目公司的份额

   有些代币代表持有房产或开发项目的特殊目的公司（SPE）的份额或权利。你拥有公司的一部分；登记上的房产所有人是公司。

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   代币化应收款与 CRI

   有些代币以房地产应收款为支撑——购房者向开发商支付的分期款，或房地产应收款凭证（CRI：Certificados de Recebíveis Imobiliários）。回报取决于这些付款人，而不是楼价。

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   不是产权证

   在区块链上转让代币，并不会改变 Cartório de Registro de Imóveis 中登记的所有人。法律上只有登记记录才代表所有权。承诺相反结果的代币，承诺的是当前巴西法律不支持的东西。

谁监管什么

巴西没有专门针对房地产代币化的法律，多项现有规则在此交汇。

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   CVM——当代币是投资时

   证券监管机构看经济实质（Orientation Opinion CVM 40/2022）：如果购买者出资是期望从他人的努力中获得回报，该代币就是证券。此时公开发行需要走 CVM 途径——通常是投资众筹。

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   CVM Resolution 88——投资众筹

   允许已注册平台在发行方和投资者额度上限内，为中小企业向公众募资。替代规则已于 2025 年公开征求意见（SDM 05/25），提议将每家公司上限提高到 2,500 万雷亚尔（R$25 million）；已列入 CVM 2026 年议程，尚未生效。

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   CVM 分布式账本试点计划

   CVM 工作组于 2026 年 9 月提交了分布式账本代币化证券试点计划草案。截至 2026 年 10 月中旬，尚未以决议形式发布。

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   登记处——所有权

   不动产权利在官方登记体系中设立和转移。能登记什么，由登记处及监督它们的法院决定，而不是代币平台。

Drex 进展如何

Drex 原计划作为央行的代币化货币和资产平台，房产交易是测试场景之一。以下为截至 2026 年 11 月 1 日的状态。

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   2023–2025 年试点阶段

   银行和企业在巴西央行（Banco Central do Brasil）运营的许可链上测试了代币化存款、政府债券和资产交易。

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   区块链平台已关闭

   测试平台于 2025 年 11 月关闭。央行行长 Gabriel Galípolo 表示，所测试的技术未被证明可行。

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   下一阶段：不用区块链

   首个交付成果是面向银行和登记处的集中式系统，用于核对作为信贷抵押物的资产上的留置权——并非公众货币。原计划于 2026 年下半年推出，上线日期尚未确认。区块链和智能合约被推迟到没有时间表的后续阶段。

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   对房产代币意味着什么

   目前巴西没有任何房产代币在 Drex 上结算，也没有面向公众的 Drex 钱包。现在出售的代币按上述规则运行在私有平台或公链上。

购买巴西房产代币前的七项核查

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   我到底拥有什么？

   对发行方的债权、SPE 份额，还是应收款？请读条款说明书，而不是营销页面。

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   发行是否走 CVM 途径？

   对投资型代币：平台是否为已注册的众筹平台，发行是否在 CVM 登记？

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   登记簿上是谁的名字？

   索取房产的 matrícula（不动产登记档案），核实登记所有人是 SPE、开发商还是其他人。

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   有什么担保？

   让与担保（alienação fiduciária）或独立财产（patrimônio de afetação，按项目隔离的资产）比一句承诺更能保护你。

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   我怎么退出？

   有没有价格和成交量真实的二级市场，还是只能到期赎回？许多上架过的房产代币已经不再交易。

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   回报由谁支付？

   租金、单元销售，还是购房者的分期款？如果他们逾期付款会怎样？

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   如何缴税？

   税务取决于代币在法律上是什么（加密资产、证券或债权）。请参阅我们的巴西税务页面并咨询会计师。