TokenBank
ابحث عن رمز
اللغات
EnglishPortuguês (Brasil)DeutschEspañolFrançaisItalianoTürkçeРусскийहिन्दीاردوதமிழ்日本語한국어简体中文繁體中文ไทยTiếng ViệtBahasa Indonesiaالعربية
دليل · البرازيل

الرموز العقارية في البرازيل.حق مطالبة، لا سند ملكية.

البرازيل من أنشط أسواق الرموز العقارية: وفقًا لجمعية القطاع ABToken، استُخدمت الرموز في مشاريع تبلغ قيمة مبيعاتها نحو 20 مليار ريال برازيلي (R$20 billion). لكن ملكية العقار في البرازيل لا تنتقل إلا عند قيد السند في Cartório de Registro de Imóveis (السجل العقاري). والرمز وحده لا يحقق ذلك. فيما يلي: ما الذي يمنحك إياه الرمز العقاري البرازيلي عادةً، وما الذي تنظمه CVM، ولماذا عُلّقت القاعدة الوحيدة على مستوى الولايات بشأن عقود الرموز، وأين تقف Drex، وما الذي يجب التحقق منه قبل الشراء.

روجع في 1 نوفمبر 2026

الإجابة المختصرة

01

لا تنتقل ملكية العقار في البرازيل إلا بالقيد في السجل العقاري (القانون المدني، المادة 1.245). لا يحل الرمز محل هذا القيد؛ وفي معظم الهياكل يمنحك حق مطالبة تعاقديًا تجاه المُصدِر، لا ملكية العقار.

02

عندما يكون الرمز استثمارًا — حصة من أرباح مشروع أو من الإيجارات — فهو ورقة مالية وتنطبق عليه قواعد CVM. وتُطرح معظم العروض الموجهة للأفراد كتمويل جماعي استثماري بموجب قرار CVM رقم 88.

03

سمحت ولاية ريو غراندي دو سول عام 2021 لكتّاب العدل بتوثيق مبادلة العقار بالرموز (Provimento 38/2021). ثم علّقت هيئة التفتيش القضائي في الولاية ذلك؛ ويجب على أمناء السجل هناك رفض السندات التي تربط العقار برموز على بلوكشين خاص.

04

Drex، المنصة الرقمية للبنك المركزي، غير متاحة للجمهور. أُغلقت منصة الاختبار القائمة على البلوكشين في نوفمبر 2025؛ والمرحلة التالية تتخلى عن البلوكشين حاليًا وتبدأ بمطابقة الضمانات (الرهون)، دون موعد معلن.

ما هو الرمز العقاري البرازيلي عادةً

كلمة «رمز» تشمل أشياء قانونية مختلفة جدًا. ما تملكه تحدده المستندات، لا البلوكشين.

  1. 1

    حق مطالبة تجاه المُصدِر

    تمنح معظم الرموز الحق في تلقي أموال — حصة من الإيجارات أو من ثمن البيع أو عائدًا ثابتًا — من الشركة التي أصدرتها. أنت دائن لتلك الشركة. وإذا أفلست، تكون دائنًا غير مضمون ما لم تمنحك المستندات ضمانًا.

  2. 2

    حصة في شركة مشروع

    تمثل بعض الرموز حصصًا أو حقوقًا في شركة ذات غرض خاص (SPE، Sociedade de Propósito Específico) تملك العقار أو المشروع. أنت تملك جزءًا من الشركة؛ والشركة هي المالكة للعقار في السجل.

  3. 3

    مستحقات مرمّزة وCRI

    بعض الرموز مدعومة بمستحقات عقارية — أقساط يدفعها المشترون للمطوّر، أو شهادات المستحقات العقارية (CRI، Certificado de Recebíveis Imobiliários). ويعتمد العائد على هؤلاء الدافعين، لا على سعر المبنى.

  4. 4

    ليس سند الملكية

    تحويل رمز على البلوكشين لا يغيّر المالك في Cartório de Registro de Imóveis. القيد في السجل وحده هو الملكية قانونًا. والرمز الذي يَعِد بغير ذلك يَعِد بما لا يدعمه القانون البرازيلي اليوم.

من ينظّم ماذا

لا يوجد في البرازيل قانون خاص بترميز العقارات. بل تلتقي فيه عدة قواعد قائمة.

  1. 1

    CVM — عندما يكون الرمز استثمارًا

    تنظر هيئة الأوراق المالية إلى الجوهر الاقتصادي (الرأي التوجيهي CVM 40/2022): إذا استثمر المشترون أموالهم متوقعين عائدًا من جهد غيرهم، فالرمز ورقة مالية. وعندها تحتاج العروض العامة إلى مسار لدى CVM — عادةً التمويل الجماعي الاستثماري.

  2. 2

    قرار CVM رقم 88 — التمويل الجماعي الاستثماري

    يسمح للمنصات المسجلة بجمع أموال من الجمهور للشركات الصغيرة والمتوسطة، مع سقوف لكل مُصدِر ولكل مستثمر. طُرح بديل له للتشاور العام عام 2025 (SDM 05/25) يقترح رفع السقف إلى 25 مليون ريال (R$25 million) لكل شركة؛ وهو على جدول أعمال CVM لعام 2026 ولم يدخل حيز التنفيذ بعد.

  3. 3

    برنامج CVM التجريبي لتقنية DLT

    قدّم فريق عمل في CVM في سبتمبر 2026 مسودة برنامج تجريبي للأوراق المالية المرمّزة على دفاتر الأستاذ الموزعة. وحتى منتصف أكتوبر 2026 لم يُنشر كقرار.

  4. 4

    السجلات — الملكية

    تنشأ الحقوق العقارية وتنتقل في نظام السجل الرسمي. والسجلات والمحاكم المشرفة عليها هي التي تقرر ما يمكن تسجيله، لا منصات الرموز.

ريو غراندي دو سول: عقد الرموز الذي أُوقف

المكان الوحيد في البرازيل الذي وضع قاعدة للعقارات والرموز يُظهر أين تقع الحدود.

  1. 1

    2021: Provimento 38

    سمحت هيئة التفتيش القضائي في الولاية (CGJ-RS، Corregedoria-Geral da Justiça) لكتّاب العدل بتحرير عقود تبادل عقار مقابل رموز أو أصول مشفرة، بشروط — منها إقرار بأن الرموز لا تمثل بذاتها حقوقًا عينية على العقار.

  2. 2

    مُعلَّقة

    علّقت CGJ-RS القاعدة لاحقًا، إذ خلصت إلى أنها قد تُفهم على أنها تسمح بقيود ملكية خارج نظام السجل الرسمي. ويجب على أمناء السجل في الولاية رفض السندات التي تربط العقار برموز على بلوكشين خاص.

  3. 3

    ماذا يعني ذلك للمشتري

    لا يعامل أي سجل برازيلي الرمز كسند ملكية للعقار. إذا قالت منصة إن رمزها «هو» العقار، فاسأل عن القيد في السجل الذي يقف خلفه وباسم من.

أين تقف Drex

خُطط لـDrex أن تكون منصة البنك المركزي للنقود والأصول المرمّزة، وكان شراء العقارات من بين حالات الاختبار. الوضع حتى 1 نوفمبر 2026.

  1. 1

    المراحل التجريبية 2023–2025

    اختبرت البنوك والشركات الودائع المرمّزة والسندات الحكومية وصفقات الأصول على بلوكشين مُصرَّح يديره Banco Central do Brasil.

  2. 2

    إغلاق منصة البلوكشين

    أُوقفت منصة الاختبار في نوفمبر 2025. وقال رئيس البنك المركزي غابرييل غاليبولو (Gabriel Galípolo) إن التقنية المختبرة لم تثبت جدواها.

  3. 3

    المرحلة التالية: بلا بلوكشين

    أول مُخرَج هو نظام مركزي لمطابقة الرهون على الأصول المستخدمة كضمانات ائتمانية، للبنوك والسجلات — وليس عملة عامة. كان مخططًا له في النصف الثاني من 2026؛ ولم يُؤكَّد أي موعد إطلاق. ونُقل البلوكشين والعقود الذكية إلى مراحل لاحقة بلا جدول زمني.

  4. 4

    ماذا يعني ذلك للرموز العقارية

    اليوم لا تتم تسوية أي رمز عقاري في البرازيل عبر Drex، ولا توجد محفظة Drex للجمهور. والرموز المباعة حاليًا تعمل على منصات خاصة أو بلوكشينات عامة وفق القواعد المذكورة أعلاه.

سبع نقاط تتحقق منها قبل شراء رمز عقاري في البرازيل

  1. 1

    ماذا أملك بالضبط؟

    حق مطالبة تجاه المُصدِر، أم حصة في SPE، أم مستحقات؟ اقرأ ورقة الشروط (term sheet)، لا الصفحة التسويقية.

  2. 2

    هل العرض ضمن مسار لدى CVM؟

    بالنسبة لرموز الاستثمار: هل المنصة منصة تمويل جماعي مسجلة، وهل العرض مُدرج لدى CVM؟

  3. 3

    باسم من القيد في السجل؟

    اطلب الـmatrícula (صحيفة العقار في السجل) وتحقق من هو المالك المسجل — الـSPE أم المطوّر أم شخص آخر.

  4. 4

    ما الضمان الموجود؟

    الرهن (alienação fiduciária) أو الذمة المالية المنفصلة (patrimônio de afetação) يحميانك أكثر من مجرد وعد.

  5. 5

    كيف أخرج؟

    هل توجد سوق ثانوية بأسعار وأحجام حقيقية، أم مجرد استرداد في النهاية؟ كثير من الرموز العقارية المدرجة لم تعد تُتداول.

  6. 6

    من يدفع العائد؟

    الإيجارات، أم بيع الوحدات، أم أقساط المشترين — وماذا يحدث إذا تأخروا في الدفع؟

  7. 7

    كيف تُفرض الضريبة؟

    تعتمد الضريبة على الطبيعة القانونية للرمز (أصل مشفر أو ورقة مالية أو حق ائتماني). راجع صفحتنا عن الضرائب في البرازيل واستشر محاسبًا.

أسئلة

هل يجعلني الرمز العقاري مالكًا للعقار في البرازيل؟+

لا. لا تنتقل الملكية إلا عند تسجيل السند في Cartório de Registro de Imóveis. ويمنح الرمز عادةً حق مطالبة تعاقديًا تجاه المُصدِر أو حصة في شركة تملك العقار.

هل ترميز العقارات قانوني في البرازيل؟+

نعم، لكن لا يوجد قانون خاص. تخضع الرموز الاستثمارية لـCVM، وتستخدم العروض الموجهة للجمهور عادةً التمويل الجماعي الاستثماري (قرار CVM رقم 88). أما الملكية نفسها فتبقى في السجلات الرسمية.

ماذا حدث لـDrex؟+

أغلق البنك المركزي منصة اختبار البلوكشين في نوفمبر 2025 وقال إن التقنية لم تثبت جدواها. تبدأ المرحلة التالية بلا بلوكشين، بمطابقة الرهون للبنوك؛ ولا توجد محفظة Drex عامة ولا موعد إطلاق مؤكد (الوضع حتى 1 نوفمبر 2026).

هل يمكنني شراء عقار باستخدام Drex؟+

ليس اليوم. كان شراء العقارات حالة اختبار في البرنامج التجريبي، لكن Drex غير متاحة للجمهور ولا جدول زمنيًا لمرحلة البلوكشين فيها.

لماذا علّقت ريو غراندي دو سول قاعدتها الخاصة بالرموز؟+

خلصت هيئة التفتيش القضائي في الولاية إلى أن Provimento 38/2021 قد يُفهم على أنه يسمح بقيود عقارية خارج نظام السجل الرسمي. ويجب على أمناء السجل هناك رفض السندات التي تربط العقار برموز على بلوكشين خاص.

تابع القراءة
المصادر

ليست نصيحة استثمارية. المُصدِر هو من يحدّد من يمكنه الشراء.