โทเคนอสังหาริมทรัพย์ในบราซิลเป็นสิทธิเรียกร้อง ไม่ใช่โฉนด

โทเคนอสังหาฯ ของบราซิลโดยทั่วไปคืออะไร

คำว่า “โทเคน” ครอบคลุมสิ่งที่แตกต่างกันมากในทางกฎหมาย สิ่งที่คุณเป็นเจ้าของถูกกำหนดโดยเอกสาร ไม่ใช่โดยบล็อกเชน

1. 1

   สิทธิเรียกร้องต่อผู้ออก

   โทเคนส่วนใหญ่ให้สิทธิรับเงิน — ส่วนแบ่งค่าเช่า ราคาขาย หรือผลตอบแทนคงที่ — จากบริษัทที่ออกโทเคน คุณเป็นเจ้าหนี้ของบริษัทนั้น หากบริษัทล้ม คุณจะเป็นเจ้าหนี้ไม่มีประกัน เว้นแต่เอกสารจะให้หลักประกันแก่คุณ

2. 2

   ส่วนได้เสียในบริษัทโครงการ

   โทเคนบางตัวแทนหุ้นหรือสิทธิในบริษัทเฉพาะกิจ (SPE) ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการ คุณเป็นเจ้าของส่วนหนึ่งของบริษัท ส่วนบริษัทเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในทะเบียน

3. 3

   ลูกหนี้ที่ถูกโทเคนไนซ์และ CRI

   โทเคนบางตัวมีลูกหนี้อสังหาริมทรัพย์หนุนหลัง — เงินผ่อนที่ผู้ซื้อจ่ายให้ผู้พัฒนา หรือ CRI (ใบรับรองลูกหนี้อสังหาริมทรัพย์) ผลตอบแทนขึ้นอยู่กับผู้จ่ายเหล่านั้น ไม่ใช่ราคาอาคาร

4. 4

   ไม่ใช่โฉนด

   การโอนโทเคนบนบล็อกเชนไม่ได้เปลี่ยนเจ้าของใน Cartório de Registro de Imóveis มีเพียงรายการในทะเบียนเท่านั้นที่เป็นกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย โทเคนที่สัญญาเป็นอย่างอื่นกำลังสัญญาสิ่งที่กฎหมายบราซิลไม่รองรับในปัจจุบัน

ใครกำกับดูแลอะไร

บราซิลไม่มีกฎหมายเฉพาะเรื่องการโทเคนไนซ์อสังหาริมทรัพย์ แต่มีกฎที่มีอยู่หลายฉบับมาบรรจบกัน

1. 1

   CVM — เมื่อโทเคนเป็นการลงทุน

   หน่วยงานกำกับหลักทรัพย์พิจารณาสาระทางเศรษฐกิจ (ความเห็นแนวทาง CVM 40/2022): หากผู้ซื้อลงเงินโดยคาดหวังผลตอบแทนจากความพยายามของผู้อื่น โทเคนนั้นคือหลักทรัพย์ การเสนอขายต่อสาธารณะจึงต้องผ่านช่องทางของ CVM — ปกติคือคราวด์ฟันดิงเพื่อการลงทุน

2. 2

   มติ CVM 88 — คราวด์ฟันดิงเพื่อการลงทุน

   อนุญาตให้แพลตฟอร์มที่จดทะเบียนระดมเงินจากประชาชนให้กิจการขนาดเล็กและกลาง โดยมีเพดานต่อผู้ออกและต่อผู้ลงทุน กฎฉบับใหม่ที่จะมาแทนได้เปิดรับฟังความคิดเห็นในปี 2025 (SDM 05/25) เสนอเพดานที่สูงขึ้นเป็น R$25 ล้านต่อบริษัท อยู่ในวาระปี 2026 ของ CVM และยังไม่มีผลบังคับ

3. 3

   โครงการนำร่อง DLT ของ CVM

   คณะทำงานของ CVM ส่งร่างโครงการนำร่องสำหรับหลักทรัพย์โทเคนบนบัญชีแยกประเภทแบบกระจายในเดือนกันยายน 2026 ณ กลางเดือนตุลาคม 2026 ยังไม่ได้ประกาศเป็นมติ

4. 4

   สำนักงานทะเบียน — กรรมสิทธิ์

   สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ถูกก่อตั้งและโอนในระบบทะเบียนทางการ สำนักงานทะเบียนและศาลที่กำกับดูแลเป็นผู้ตัดสินว่าอะไรจดทะเบียนได้ ไม่ใช่แพลตฟอร์มโทเคน

Drex อยู่ตรงไหน

Drex ถูกวางแผนให้เป็นแพลตฟอร์มของธนาคารกลางสำหรับเงินและสินทรัพย์ที่ถูกโทเคนไนซ์ โดยมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในกรณีทดสอบ สถานะ ณ วันที่ 1 พฤศจิกายน 2026

1. 1

   ระยะนำร่อง 2023–2025

   ธนาคารและบริษัทต่าง ๆ ทดสอบเงินฝากโทเคน พันธบัตรรัฐบาล และธุรกรรมสินทรัพย์บนบล็อกเชนแบบมีการอนุญาตที่ดำเนินการโดย Banco Central do Brasil

2. 2

   ปิดแพลตฟอร์มบล็อกเชน

   แพลตฟอร์มทดสอบถูกปิดในเดือนพฤศจิกายน 2025 ผู้ว่าการธนาคารกลาง Gabriel Galípolo กล่าวว่าเทคโนโลยีที่ทดสอบยังไม่พิสูจน์ว่าใช้งานได้จริง

3. 3

   ระยะถัดไป: ไม่มีบล็อกเชน

   สิ่งแรกที่จะส่งมอบคือระบบรวมศูนย์สำหรับกระทบยอดภาระผูกพันบนสินทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกันสินเชื่อ สำหรับธนาคารและสำนักงานทะเบียน — ไม่ใช่สกุลเงินสำหรับประชาชน วางแผนไว้ในครึ่งหลังของปี 2026 ยังไม่มีการยืนยันวันเปิดตัว บล็อกเชนและสมาร์ตคอนแทรกต์ถูกเลื่อนไปยังระยะหลังโดยไม่มีกำหนดเวลา

4. 4

   ความหมายต่อโทเคนอสังหาฯ

   ปัจจุบันไม่มีโทเคนอสังหาริมทรัพย์ใดในบราซิลที่ชำระราคาบน Drex และไม่มีวอลเล็ต Drex สำหรับประชาชน โทเคนที่ขายอยู่ตอนนี้ทำงานบนแพลตฟอร์มส่วนตัวหรือบล็อกเชนสาธารณะภายใต้กฎข้างต้น

เจ็ดข้อที่ต้องตรวจก่อนซื้อโทเคนอสังหาฯ ในบราซิล

1. 1

   ฉันเป็นเจ้าของอะไรกันแน่?

   สิทธิเรียกร้องต่อผู้ออก หุ้นใน SPE หรือลูกหนี้? อ่านเอกสารสรุปเงื่อนไข ไม่ใช่หน้าการตลาด

2. 2

   ข้อเสนอขายผ่านช่องทางของ CVM หรือไม่?

   สำหรับโทเคนเพื่อการลงทุน: แพลตฟอร์มเป็นแพลตฟอร์มคราวด์ฟันดิงที่จดทะเบียนหรือไม่ และข้อเสนอขายลงทะเบียนกับ CVM หรือไม่?

3. 3

   ทะเบียนอยู่ในชื่อใคร?

   ขอ matrícula (เลขทะเบียนของอสังหาริมทรัพย์) และตรวจว่าใครเป็นเจ้าของที่จดทะเบียน — SPE ผู้พัฒนา หรือบุคคลอื่น

4. 4

   มีหลักประกันอะไร?

   ภาระผูกพัน (alienação fiduciária หลักประกันแบบโอนกรรมสิทธิ์) หรือกองทรัพย์สินแยกต่างหาก (patrimônio de afetação) คุ้มครองคุณได้ดีกว่าคำสัญญา

5. 5

   จะออกได้อย่างไร?

   มีตลาดรองที่มีราคาและปริมาณซื้อขายจริงหรือไม่ หรือไถ่ถอนได้แค่ตอนสิ้นสุด? โทเคนอสังหาฯ หลายตัวที่เคยจดทะเบียนไม่มีการซื้อขายแล้ว

6. 6

   ใครจ่ายผลตอบแทน?

   ค่าเช่า การขายยูนิต หรือเงินผ่อนของผู้ซื้อ — และจะเกิดอะไรขึ้นถ้าจ่ายล่าช้า?

7. 7

   ภาษีเป็นอย่างไร?

   ภาษีขึ้นอยู่กับสถานะทางกฎหมายของโทเคน (คริปโทแอสเซต หลักทรัพย์ หรือสิทธิเรียกร้องทางหนี้) ดูหน้าภาษีบราซิลของเราและปรึกษานักบัญชี