Token immobiliari in Brasile.Un credito, non l’atto di proprietà.
Il Brasile è uno dei mercati più attivi per i token immobiliari: secondo l’associazione di settore ABToken, progetti per circa R$20 miliardi di valore di vendita hanno utilizzato token. Ma in Brasile la proprietà di un immobile passa solo quando il titolo è iscritto al Cartório de Registro de Imóveis (registro immobiliare). Un token da solo non lo fa. Di seguito: cosa dà di solito un token immobiliare brasiliano, cosa regola la CVM, perché l’unica norma statale sugli atti in token è stata sospesa, a che punto è Drex e cosa verificare prima di comprare.
Verificato il 1 novembre 2026
La risposta breve
In Brasile un immobile si trasferisce solo con l’iscrizione nel registro immobiliare (Codice civile, art. 1.245). Un token non sostituisce questa iscrizione; nella maggior parte delle strutture dà un credito contrattuale verso l’emittente, non la proprietà dell’immobile.
Quando un token è un investimento – una quota degli utili di un progetto o degli affitti – è un valore mobiliare e si applicano le regole della CVM. La maggior parte delle offerte retail passa per l’equity crowdfunding ai sensi della Resolução CVM 88.
Nel 2021 il Rio Grande do Sul ha permesso ai notai di rogare permute di immobili contro token (Provimento 38/2021). L’ispettorato giudiziario dello Stato l’ha sospeso; i conservatori locali devono rifiutare i titoli che legano un immobile a token su una blockchain privata.
Drex, la piattaforma digitale della banca centrale, non è attiva per il pubblico. La sua piattaforma di test blockchain è stata chiusa a novembre 2025; la fase successiva per ora rinuncia alla blockchain e parte dalla riconciliazione delle garanzie (vincoli), senza una data pubblica.
Cos’è di solito un token immobiliare brasiliano
La parola “token” copre realtà giuridiche molto diverse. Ciò che possiedi lo decidono i documenti, non la blockchain.
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Un credito verso l’emittente
La maggior parte dei token dà il diritto di ricevere denaro – una quota degli affitti, del prezzo di vendita o un rendimento fisso – dalla società che li ha emessi. Sei creditore di quella società. Se fallisce, sei un creditore chirografario, a meno che i documenti non ti diano una garanzia.
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Una quota in una società di progetto
Alcuni token rappresentano quote o diritti in una società veicolo (SPE, Sociedade de Propósito Específico) che possiede l’immobile o il progetto. Tu possiedi parte della società; la società possiede l’immobile nel registro.
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Crediti tokenizzati e CRI
Alcuni token sono garantiti da crediti immobiliari – rate che gli acquirenti pagano a un costruttore, o certificati di crediti immobiliari (CRI, Certificados de Recebíveis Imobiliários). Il rendimento dipende da quei pagatori, non dal prezzo dell’edificio.
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Non l’atto di proprietà
Trasferire un token su una blockchain non cambia il proprietario nel Cartório de Registro de Imóveis. Solo l’iscrizione nel registro è proprietà per legge. Un token che promette il contrario promette qualcosa che oggi il diritto brasiliano non consente.
Chi regola cosa
In Brasile non esiste una legge specifica sulla tokenizzazione immobiliare. Vi si incontrano diverse norme esistenti.
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CVM – quando il token è un investimento
L’autorità dei mercati guarda alla sostanza economica (Parecer de Orientação CVM 40/2022): se gli acquirenti investono denaro aspettandosi un rendimento dall’attività altrui, il token è un valore mobiliare. Le offerte al pubblico devono allora seguire un percorso CVM – di solito l’equity crowdfunding.
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Resolução CVM 88 – equity crowdfunding
Consente a piattaforme registrate di raccogliere denaro dal pubblico per piccole e medie imprese, con limiti per emittente e per investitore. Un testo sostitutivo è stato posto in consultazione pubblica nel 2025 (SDM 05/25), proponendo un limite più alto di R$25 milioni per società; è nell’agenda 2026 della CVM e non è ancora in vigore.
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Programma pilota DLT della CVM
Un gruppo di lavoro della CVM ha consegnato a settembre 2026 una bozza di programma pilota per valori mobiliari tokenizzati su registri distribuiti. A metà ottobre 2026 non era stata pubblicata come resolução.
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Registri – la proprietà
I diritti reali sugli immobili nascono e si trasferiscono nel sistema ufficiale dei registri. Sono i registri e i tribunali che li sorvegliano a decidere cosa può essere iscritto, non le piattaforme di token.
Rio Grande do Sul: l’atto in token che è stato fermato
L’unico luogo del Brasile che ha scritto una norma su immobili e token mostra dove stanno i limiti.
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2021: Provimento 38
L’ispettorato giudiziario dello Stato (CGJ-RS, Corregedoria-Geral da Justiça) ha permesso ai notai di redigere atti di permuta di un immobile contro token o cripto-attività, a determinate condizioni – tra cui una dichiarazione che i token non rappresentano di per sé diritti reali sull’immobile.
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Sospeso
La CGJ-RS ha poi sospeso la norma, ritenendo che rischiasse di essere letta come autorizzazione a registrazioni di proprietà al di fuori del sistema ufficiale dei registri. I conservatori dello Stato devono rifiutare i titoli che legano un immobile a token su una blockchain privata.
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Cosa significa per chi compra
Nessun registro brasiliano tratta un token come titolo di proprietà. Se una piattaforma dice che il suo token “è” l’immobile, chiedi quale iscrizione nel registro c’è dietro e a nome di chi.
A che punto è Drex
Drex era stato pensato come piattaforma della banca centrale per denaro e attività tokenizzati, con l’acquisto di immobili tra i casi di test. Situazione al 1° novembre 2026.
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Fasi pilota 2023–2025
Banche e aziende hanno testato depositi tokenizzati, titoli di Stato e operazioni su attività su una blockchain permissioned gestita dal Banco Central do Brasil.
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Piattaforma blockchain chiusa
La piattaforma di test è stata spenta a novembre 2025. Il presidente della banca centrale Gabriel Galípolo ha detto che la tecnologia testata non si era dimostrata praticabile.
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Fase successiva: senza blockchain
Il primo rilascio è un sistema centralizzato per riconciliare i vincoli sulle attività usate come garanzia del credito, per banche e registri – non una moneta pubblica. Era previsto per il secondo semestre 2026; nessuna data di lancio è stata confermata. Blockchain e smart contract sono stati spostati a fasi successive, senza calendario.
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Cosa significa per i token immobiliari
Oggi nessun token immobiliare in Brasile viene regolato su Drex, e non esiste un wallet Drex per il pubblico. I token venduti ora girano su piattaforme private o blockchain pubbliche secondo le regole sopra descritte.
Sette verifiche prima di comprare un token immobiliare in Brasile
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Cosa possiedo esattamente?
Un credito verso l’emittente, una quota in una SPE o crediti? Leggi il term sheet, non la pagina pubblicitaria.
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L’offerta segue un percorso CVM?
Per i token di investimento: la piattaforma è una piattaforma di crowdfunding registrata e l’offerta è registrata presso la CVM?
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A nome di chi è il registro?
Chiedi la matrícula dell’immobile (la scheda nel registro immobiliare) e verifica chi è il proprietario iscritto – la SPE, il costruttore o qualcun altro.
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Quale garanzia c’è?
Un vincolo (alienação fiduciária, trasferimento della proprietà a garanzia) o un patrimonio separato (patrimônio de afetação) ti protegge meglio di una promessa.
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Come ne esco?
C’è un mercato secondario con prezzi e volumi reali, o solo il rimborso alla scadenza? Molti token immobiliari quotati non vengono più scambiati.
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Chi paga il rendimento?
Affitti, vendita di unità o rate degli acquirenti – e cosa succede se pagano in ritardo?
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Come viene tassato?
L’imposta dipende da cosa è giuridicamente il token (cripto-attività, valore mobiliare o diritto di credito). Consulta la nostra pagina sulle tasse in Brasile e chiedi a un commercialista.
Domande
Un token immobiliare mi rende proprietario dell’immobile in Brasile?+
No. La proprietà passa solo quando il titolo è iscritto al Cartório de Registro de Imóveis. Un token dà di solito un credito contrattuale verso l’emittente o una quota in una società proprietaria dell’immobile.
La tokenizzazione immobiliare è legale in Brasile?+
Sì, ma non esiste una legge specifica. I token che sono investimenti ricadono sotto la CVM, e le offerte al pubblico usano di solito l’equity crowdfunding (Resolução CVM 88). La proprietà in sé resta nei registri ufficiali.
Che fine ha fatto Drex?+
La banca centrale ha chiuso la sua piattaforma di test blockchain a novembre 2025, dichiarando che la tecnologia non si era dimostrata praticabile. La fase successiva parte senza blockchain, con la riconciliazione dei vincoli per le banche; non c’è un wallet Drex pubblico né una data di lancio confermata (situazione al 1° novembre 2026).
Posso comprare un immobile con Drex?+
Oggi no. L’acquisto di immobili era un caso di test del pilota, ma Drex non è disponibile al pubblico e la sua fase blockchain non ha un calendario.
Perché il Rio Grande do Sul ha sospeso la sua norma sui token?+
L’ispettorato giudiziario dello Stato ha concluso che il Provimento 38/2021 poteva essere letto come autorizzazione a registrazioni di proprietà al di fuori del sistema ufficiale dei registri. I conservatori locali devono rifiutare i titoli che legano un immobile a token su una blockchain privata.
- Cointelegraph Brasil — real estate tokenization in Brazil (ABToken figures)
- Migalhas — tokenização imobiliária e o registro imobiliário
- Capital Aberto — CVM consultation to replace Resolution 88
- Amadeu e Santos — CVM DLT pilot draft (2026)
- IRIB — CGJ-RS rule on property swaps for tokens (2021)
- Registro de Imóveis do Brasil — TJRS suspends token rule
- Metrópoles — central bank shuts down Drex platform
- Exame — what happens to Drex in 2026
- Convergência Digital — Drex swaps blockchain for liens
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